港股市場物業板塊可謂千帆競發、百舸爭流，另有多家物業公司正在籌備IPO。摩根士丹利11月12日發布的報告認為，在物業管理行業市場集中度進一步提升的情況下，更傾向于投資較大型、質量好的公司。

大摩在報告中對六家在管面積過億的物業股給予增持評級并調高目標價格。眼下，另有一位規模相當的競爭者即將在港交所IPO——金科智慧服務（09666.HK），從西南走向全國、服務超過500萬業主的物業管理企業。

募資或超60億港元 六成用于投并購

11月5日，金科智慧服務在港交所披露了招股書。招股書顯示，此次金科智慧服務將在全球發售1.33億股，其中1196.2萬股在香港公開發售，1.21億股為國際配售。每股發售價在41.8港元至47.6港元之間，預計最多將募集資金約63.26億港元。經扣除公司就全球發售應付的包銷傭金及其他估計開支后，金科智慧服務將從全球發售中收取的所得款項凈額約為57.381億港元。股票預計于2020年11月17日正式掛牌交易，每手交易為100股。

按照金科智慧服務的計劃，公司擬使用集資所得款項凈額其中約60%將用于尋求選擇性戰略投資及收購機會，并進一步發展戰略合作伙伴關系以擴大業務規模和地理覆蓋范圍深度及廣度；其余部分將用于升級公司的數字化及智能管理系統、進一步發展增值服務以及一般業務運營及營運資金。

來源：金科智慧服務招股說明書

2017年至今年上半年，金科智慧服務外拓面積占合同總面積持續維持在50%以上的高位，在管面積中的外拓部分占比逐年提升。在華東華南，66%都來自于第三方；在華中地區，82%來自于第三方；其他區域中62%來自獨立第三方。這顯示出作為物業公司的金科智慧服務具備獨立發展壯大的能力，IPO融資落地后有望進一步擴大市場份額。

定價中性 估值合理

以41.8港元/股的下沿發行定價測算，金科智慧服務的動態市盈率約為48倍。相對于今年內上市的、規模相當的物業公司，定價中性、估值合理。

公司曾于2020年5月進行上市前的最后一輪融資，當時估值80億，以此次發售價中間價計公司估值升至283億。該輪投資者設有一年禁售期。

來源：金科智慧服務招股說明書

招股書顯示，2017年至2019年，金科智慧服務收益由10.47億增至23.28億元，復合年增長率為49.1%，凈利潤由2017年的1.14億增至2019年的3.74億，復合年增長率約為81.5%；在管總建筑面積按約39%的復合年增長率由截至17年底約6240萬平方米增至截至19年底約1.205億平方米，到2020年上半年續增至1.297億平方米，同期合約面積仍有2.56億平方米。

橫向對比，保利物業截止2020年上半年在管面積約3.17億平方米，合約面積4.93億平方米，今年上半年營收36.01億，凈利潤4.11億，目前市值324億，動態市盈率51倍；世茂服務截止2020年上半年在管面積為8572萬平方米，合約面積1.26億平米，今年上半年營收15.65億，凈利潤2.55億，目前市值376億，動態市盈率62倍。

相較而言，金科智慧服務IPO定價對應的48倍動態市盈率，顯然頗具性價比。

明星基石 券商唱多

招股書披露，金科智慧服務引入包括泰康人壽、高瓴資本、雪湖資本、中金啟融基金、UBS Asset Management等10位基石投資者，合共認購26.7億港元，約占發售股份44.97%，設六個月禁售期。其中高瓴資本張磊認購5000萬美元。

中泰國際證券覆蓋金科智慧服務的公司研報指出，金科智慧服務業績處于高速增長態勢，未來可繼續從母公司龐大土地儲備中受惠，此次IPO穩價人是中信里昂，2020年共計8個項目，首日表現6漲2平。但考慮近期幾只物管公司首日均破發且整體新股市場熱情較低，給予其66分，評級為“中性”。

華安證券(8.030, -0.01, -0.12%)則認為，金科智慧服務規模穩步提升，集團輸送與外部拓展并行，預計物業上市有望增厚金科股份(7.750, -0.10, -1.27%)整體市值，帶動估值修復。

華創證券也指出，考慮到金科服務高成長性，分拆上市后有望獲得主流物管公司高估值溢價，并有望增厚金科股份市值。

來源：中指研究院

另據中指院數據顯示，物業服務百強企業的總市場份額由2015年的28.4%增加至2019年的43.6%，物業服務十強企業的市場總份額由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。由此可見，未來頭部企業將存在更多機遇，屆時將在規模、效率以及增值服務迎來爆發，該趨勢同樣適用于金科智慧服務。

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